都市更新種類、地主分配比例、全案管理

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TCBC-台北城堡/台中城堡

都市更新-- 實施推動者

我要參加都更--可以分幾坪?

壹、都更可行性之評估

非政府核定都更地區，是否可以申請為都更單元? 都更評估表---pdf

貳、都更型態、如何分配與優缺點

一、容積率&影響分配因素

二、都更可以室內1坪換室內一坪嗎?--如何評估

一般都更--容積獎勵50%

防災都更--容積獎勵50% + 防災獎勵30%

參、都更或危老--優劣比較

對建商有利的都更方式：簡易都更、危老重建、海砂屋重建、委託改建、都更(與建商協議分成)

對地主有利的都更方式：都更權利變換、公辦都更、防災型都更、自主更新、全案管理

一、租稅優惠不同

二、總建築量體計算

1.地上層樓地板面積A=土地面積 × (1+容積獎勵) × (1+15%) ×(1+5%) ÷(1-5%)

2.地下層樓地板面積B=土地面積 × 開挖率 × 地下樓層

3.營建總樓地板面積 C = A+B

三、地主分配估算公式

1. 地主分配面積=

(1) 協議合建：
土地面積×容積率×(1+容積獎勵) ×坪效係數K=1.6 (預設公設比30%) ×約定分配比例 ( 未考慮地下層部分)

(2) 權利變換：

地上層部分：

台北市：土地面積 × 容積率 × (1+容積獎勵) × 坪效係數K=1.6 (預設公設比30%) × 約 55% ~65%

新北市：土地面積 × 容積率 × (1+容積獎勵) × 坪效係數K=1.6 (預設公設比30%) × 約40%~ 50%

其他縣市：土地面積 × 容積率X (1+容積獎勵) × 坪效係數K =1.6 (預設公設比30%) ×約 30%~40%

地下層車位數量：土地持分面積 × 開挖率 × 地下樓層 X 0.7÷40 m² (平面車位面積)

2. 住都中心計算式 -- 政府單位初估

3. 都更協會計算式 -- 公益法人初估

四、都更進行方式

方式一：自主更新會

先由估價師計算全體住戶總價值，再估算每位地主之權值，扣掉興建成本後，按每位地主之權值分配選屋。

1. 由政府審查興建成本，公開透明。

2. 政府優惠：增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。

方式二：實施者--建商，協議合建(分成)

1. 地主和建商協議為私人契約約定，政府不介入審查。

2. 政府優惠：增值稅第一次減徵40%、房屋稅減半2年、地價稅減半2年。

方式三：實施者--全案管理

1. 權利變換：由都更委員聘請專家，審查興建成本。

2. 稅賦優惠：增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。

方式四：實施者--公辦都更

1. 權利變換：由都更委員聘請專家，審查興建成本。

2. 政府優惠：增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。

五、地主分配比較，市場行情

都更方式	權利變換	協議分成	全案管理
地主分配成數	台北市：55%~65%	台北市：50%~60%	台北市：65%~75%
地主分配成數	新北市：45%~60%	新北市：40%~55%	新北市：65%~75%

肆、都更或危老重建，新建之量體估算?

一、每1坪土地可以蓋多少坪? 每1坪營建成本是多少?

二、興建成本(公共負擔) = 營建成本×( 1+0.3~0.6)

(1) 營建成本：可以參考各縣市政府公佈之營建成本

營建成本包含：興建費用 + 建築師設計費 +政府簽證 + 特殊工法 + 綠建築等公益設施

(2) 其他成本 0.3~0.6：包含

人事行政 (5%) + 租金補貼 + 權利補償 + 銷售費用 (6%) + 貸款利息 + 風險利潤 (14~16%)

0.4~0.6區間：取決於整合費用(整合時間、貸款利息、整合人員報酬)

(3) 實施者利潤：包含

風險利潤 (15%) +人事費用(整合、人事) (5%) + 登記誤差(3%) + 稀釋土地持分(容積移轉、高公設)

伍、公設比&坪效

簡易計算 Excel試算檔案

可下載Excel檔，輸入所有參數，就會自動算出坪效係數以及總坪效。

專有部分= 基準容積 + 陽台容積

陽台容積：陽台面積的估計比較複雜，陽台的面積最多是『該層樓地板面積』的10%，樓地板面積=基準容積+機房+安全梯+梯廳。其中的梯廳= (基準容積+機房+安全梯) × 5%。

機房及安全梯面積 = 基準容積×15%，梯廳面積 = (基準容積+機房及安全梯面積)×5% = 基準容積×(1+15%)×5% = 基準容積×5.75%

陽台面積= (基準容積+機房及安全梯面積 + 梯廳面積)×10%= 基準容積×**(1+15% + 5.75%)*10%= 基準容積×12.075% ，陽台雖然限制在該層樓地板面積的10%，但卻是可以增加到基準容積的12.075%。**

**專有的面積 = 基準容積 + 陽台面積 = 基準容積 + 基準容積*12.075% = 基準容積×(1+12.075%)= 基準容積×1.12075，專有面積是基準容積的1.12075倍，所以專有坪效係數=1.12075。**

公設比 = 公有部分面積/(專有部分面積+公有部分面積) = 公有部分面積÷(基準面積×1.12075+公有部分面積)

坪效計算公式

坪效係數K & 公設比對照表

陸、建築量體

一、建築量體估算表

二、建築量體表範例--汐止住二

三、自主更新，所需簽訂的契約與文件--由律師把關，逐一審查契約內容，保障自身權利。

(一)、初期：合作意向與授權階段

1. 參與自主更新意願書或同意書
授權代表（如推動人）處理申請與行政事宜。表達地主參與意願。

2. 共同推動協議書／發起人協議書
所有權人（地主們）協議推派一人或多人擔任「更新推動人」；明定推動人職責、費用分攤、溝通方式等。

3. 專業服務契約（與建築師、代辦公司）
地主與建築師或都更顧問簽署契約：協助辦理規劃設計、更新計畫書撰寫、報核程序（可申請政府補助）

(二)、申請核定與設計階段

4. 建築師設計契約
規劃設計案進入細部設計後，需正式與建築師簽署設計與監造契約。包含規劃、建照圖、施工圖等。

5. 更新計畫 & 權利變換協議
若涉及土地、建物間的重分配（如不同戶別或樓層），需簽訂分配協議或簡式權利變換協議。

(三)、建造與完工階段

6. 營造契約（建築承攬契約）
地主與營造廠簽署正式建築承攬契約，內容包括：工程費用、支付方式、工期、品質標準、保固條款、違約責任等。

7. 履約保證相關契約（如信託或履約保險）
若地主擔心建造風險，可與營造廠約定信託帳戶管理或履約保證。保護地主避免建商倒閉或爛尾。

8. 交屋確認書
建築物興建完成後，雙方確認分回房屋或付款完成的文件。

(四)、分配與使用階段

8.產權分配協議書
若有共同出資或不同樓層分屋需求，應事先簽署明確的分屋比例與方式協議書。

9.建物管理約定書
完工交屋後，協議未來的建物管理方式、費用分攤、公共設施使用。

10.台北市都市更新處--提供免費資源
自主更新簡化流程圖、契約範本(建築承攬契約、自主更新協議書）、補助申請手冊、推動人選任與權限。

四、自主更新 -- 運作機制

(一)、基本資料條款

1.地主名單與持分：參與地主之姓名、地址、身分證字號、土地建物持分。建議附上謄本或權狀影本。

2.案場標的說明：說明參與更新的基地範圍，包括地號、面積、建物等。

(二)、推動與決策機制

3.推動人選任與權限：
授權其處理下列事務：聘任建築師、代辦業者、簽署報核文件、招標營廠或代表洽談合約條件並可約定其需經幾位地主連署同意後才能行使特定權限（如重大開支、變更設計）。

4.決議機制與多數原則：訂明重要決議事項須達成何種多數（如人數過半且土地持分過半）。例如：設計定案、建築廠商遴選、分配方案確定等。

(三)、出資與費用分擔

5.費用項目與出資：說明共同出資的項目（如設計費、申請費、工程費用等）。可按持分比例或分回坪數比例分攤。

6.付款期程與方式：明訂各期應付款項金額、期限、匯款帳戶。若有代墊，應明確約定還款條件與利息。

7.未依約出資之處理機制：包括遲延利息、扣減分屋面積、轉讓分屋權益等懲罰或補救方式。

(四)、設計與建築條款

8. 建築設計方向與規模：初步規劃的建築用途、樓高、樓層配置（住家/店面/停車位等）。各地主是否有特別需求（如原地保留、低樓層偏好等）。

9.營造廠遴選方式：說明如何遴選施工廠商（如公開招標、三家比價等）。

10.工程品質與驗收：約定建築標準（如RC結構、防水保固年限等）。完工後之驗收標準與流程。

(五)、產權分配與登記條款

11.建物分配原則：依照出資比例、原持分比例、或權利價值計算分配未來建物（坪數/樓層）。建議附表說明預估分屋結果與分配樓層（若可初步模擬）。

12.分屋登記與交屋機制：完工後登記流程、交屋文件簽署時間表。停車位與共有部分約定。停車位是否分配？如為公有，使用權分配原則為何？

(六)、爭議與退出條款

13爭議解決機制：若有爭議，可約定透過調解或指定仲裁機構處理。可註明為台北律師公會調解中心或仲裁機構。

14.地主退出或轉讓權益：是否允許地主在開發途中退出？是否需經他人同意才可轉讓其分回權益？

(七)、其他附帶條款

15.保密條款：不得對外洩漏商業內容、分配結果等。契約效力與修正方式。說明契約自何日起生效，修正需幾位同意，是否須書面為之。

五、簽訂契約應注意細節：魔鬼藏在細節裡，多一份審閱，就多一份保障。

細節1：重建計畫擬申請之容積獎勵項目及額度，經過審議會審議後可能會有所調整，若有增加或減少的情形，建議契約內應載明處理方式。
細節2：更新後的選配應注意實施者，是否訂有不合理之選配方式，限縮地主選配房屋。
細節3：都市更新實施方式是「協議合建」，還是「權利變換」，兩者在更新後房地分配程序上有相當大的不同，宜在合建契約約定清楚。如果走的是都更程序，又與建商簽訂協議合建契約，建議在合約中增訂一條擇優條款。
細節4：合建契約，應註明違約的處理方式，違約處理的約定應對等，處罰亦宜適當，否則無助紛爭的解決；或是要求實施者提供一定金額的保證金，以免過程中發生可歸責於實施者的糾紛，則該保證金可作為賠償金的抵充。
細節5：為避免過早就信託房地予他人，合建契約中建議約定於都更案達一定的成熟度，例如重建計畫、事業計畫或權利變換計畫報核後），再依實施者的通知於期限內簽訂信託契約。
細節6：留意契約效力及應有退場機制，由於都市更新的整合未必每案均能盡如人意，合約中宜約定雙方退場機制，以合理降低風險。
細節7：須注意「印鑑證明」為辦理不動產移轉時所需，故除不動產登記時需用（如信託登記），其餘情況不宜交付印鑑證明予實施者。

六、都更常見紛爭：

紛爭1. 退場機制不明確，都更契約成萬年合約
           合約上應載明某年某月某日前或簽約後多少年內須送件，否則地主可解約。
紛爭2. 租金補貼始期加全體，終期止於取得使用執照
         租金補貼終止條件，以通知交屋或完成交屋為宜。
紛爭3. 誤簽隱晦條文，房子成建築融資擔保品
         「合約可能寫得比較隱晦，指出日後土地須配合建商融資。」土地融資動輒上億元，如果建商還不出錢來，
            地主的土地就會被拿去拍賣。
  紛爭4. 以坪數作為分配面積之依據
          建議，按照土地最終蓋出來的房屋面積比例當成約定條件
紛爭5. 未載明每坪價值、樓層價差如何換算
        換價的計算方式，經常沒有寫清楚。因此建議，具體是以多少價格來換算1坪的價值、樓層價差如何計算，
         都應該在合約上逐一載明，避免衍生爭議。
紛爭6. 以公開銷售價作為找補價格
         實務上高達8成的合約，均載明超額坪數按照第一次公開銷售價格找補。不過，建議在不侵蝕建商賣屋利益
         的前提下，可協商以<選屋時看到的價格>作為找補金額的依據。

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