1.地上層樓地板面積A=土地面積 × (1+容積獎勵) × (1+15%) ×(1+5%) ÷(1-5%)
2.地下層樓地板面積B=土地面積 × 開挖率 × 地下樓層
3.營建總樓地板面積 C = A+B
三、地主分配估算公式
1. 地主分配面積=
(1) 協議合建:
土地面積×容積率×(1+容積獎勵) ×坪效係數K=1.6 (預設公設比30%) ×約定分配比例 ( 未考慮地下層部分)
(2) 權利變換:
地上層部分:
台北市:土地面積 × 容積率 × (1+容積獎勵) × 坪效係數K=1.6 (預設公設比30%) × 約 55% ~65%
新北市:土地面積 × 容積率 × (1+容積獎勵) × 坪效係數K=1.6 (預設公設比30%) × 約40%~ 50%
其他縣市:土地面積 × 容積率X (1+容積獎勵) × 坪效係數K =1.6 (預設公設比30%) ×約 30%~40%
地下層車位數量:土地持分面積 ×
開挖率 × 地下樓層 X 0.7÷40 m² (平面車位面積)
2. 住都中心計算式 -- 政府單位初估
3. 都更協會計算式 -- 公益法人初估
四、都更進行方式
方式一:自主更新會
先由估價師計算全體住戶總價值,再估算每位地主之權值,扣掉興建成本後,按每位地主之權值分配選屋。
1. 由政府審查興建成本,公開透明。
2. 政府優惠:增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。
方式二:實施者--建商,協議合建(分成)
1. 地主和建商協議為私人契約約定,政府不介入審查。
2. 政府優惠:增值稅第一次減徵40%、房屋稅減半2年、地價稅減半2年。
方式三:實施者--全案管理
1. 權利變換:由都更委員聘請專家,審查興建成本。
2. 稅賦優惠:增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。
方式四:實施者--公辦都更
1. 權利變換:由都更委員聘請專家,審查興建成本。
2. 政府優惠:增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。

五、地主分配比較,市場行情
肆、都更或危老重建,新建之量體估算?
一、每1坪土地可以蓋多少坪? 每1坪營建成本是多少?
各縣市最新營建成本 都更及權利變換費用提列總表---(台北市) Excel試算檔案
二、興建成本(公共負擔) = 營建成本×( 1+0.3~0.6)
(1) 營建成本:可以參考各縣市政府公佈之營建成本
營建成本包含:興建費用 + 建築師設計費 +政府簽證 + 特殊工法 + 綠建築等公益設施
(2) 其他成本 0.3~0.6:包含
人事行政 (5%) + 租金補貼 + 權利補償 + 銷售費用 (6%) + 貸款利息 + 風險利潤 (14~16%)
0.4~0.6區間:取決於整合費用(整合時間、貸款利息、整合人員報酬)
(3) 實施者利潤:包含
風險利潤 (15%) +人事費用(整合、人事) (5%) + 登記誤差(3%) + 稀釋土地持分(容積移轉 、 高公設)