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都更協會計算式(含工程價)

專有部分：坪效係數K₁

1. 包含陽台面積，專有的面積就是：
   = 基準容積 + 陽台面積
   = 基準容積 + 基準容積*12.075%
   = 基準容積*(1+12.075%)
   = 基準容積*1.12075

    根據建築法規，專有面積是基準容積的1.12075倍，所以專有坪效係數K₁=1.12075。  

公設部分：坪效係數K₁

前面已經知道根據建築法規，專有部分的面積是基準容積的1.12075倍。但是還需要知道公有部分的面積和基準容積的關係K₂，才能夠算出整體坪效係數K。這部分就跟公設比有關係，因為

公設比 = 公有部分面積/(專有部分面積+公有部分面積)

將專有部分以係數代入：

公設比 =  公有部分面積/(基準面積*1.12075+公有部分面積)

將上述式子整理一下：

公有部分面積 = 基準容積*[1.12075*公設比/(1-公設比)]

也就是說公有部分也可以是基準容積的倍數，該倍數就是K₂

K₂ = 1.12075*公設比/(1-公設比)

上述式子說明了公有部分之坪效係數跟公設比是相關的，不同的公設比會得到不同的公有部分之坪效係數。當然整體坪效係數也會隨著公設比而變。

舉個例子來說，若公設比為30%，公有部分面積：
= 基準容積*(30%*1.12075/(1-30%))
= 基準容積*0.48032

所以在30%公設比的條件下，公設坪效係數K₂=0.48032。

可銷售面積



坪效係數如何計算

因為坪效係數K=K₁ + K₂，但是 K₂跟公設比有關，所以坪效係數K：
=K₁ + 公設比*1.12075/(1-公設比)
=1.12075 + 公設比*1.12075/(1-公設比)

若公設比 = 30%

K = 1.12075 + 30%*1.12075/(1-30%) = 1.60107

下圖列出不同的公設比以及相對之坪效係數，由這張表就知道為何建商的公設比都那麼高，因為可以增加坪效係數，就是可銷售面積會增加。

坪效係數計算公式

坪效係數=1.12075 + 公設比 X 1.12075/(1-公設比)

         

附註：建築技術規則建築設計施工編

第162條 　　前條總樓地板面積依本編第一條第五款、第七款及下列規定計算之： 　

一、每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二‧Ｏ公尺或雨遮、花臺突出超過一‧Ｏ公尺者，應自其外緣分別扣除二‧Ｏ公尺或一‧Ｏ公尺作為中心線，計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳，其淨深度不得小於二．Ｏ公尺；其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者，應計入該層樓地板面積；至無共同使用梯廳之住宅用途使用者，每層陽臺面積之和，在該層樓地板面積百分之十二．五或未超過八平方公尺部分，得不計入總樓地板面積。

防範爛尾樓風險---  信託契約、續建機制，陷阱及風險
約定信託、建經公司、續建機制
都更條例提供的風險控管方案，不動產開發信託、價金信託，續建機制、同業的連帶擔保、商業團體辦理連帶保證協定等等。
一般信託時點，建議在事業計畫或權變計畫核定後再執行，辦理信託。
續建機制，是當建商倒閉或無故停工，通常就會有建經公司邀集銀行討論在建工程及債權處理問題。一般要留意的是，續建機制不代表保證續建，能否續建還牽涉到債權優先的問題，可從審閱合約內文、條文字句研判銀行對續建機制的態度。

一、土地貢獻坪效

(1) 地面部分坪效：持分面積 X 基準容積 X 獎勵倍數 X 1.6 (坪效係數，預設公設30%)

(2) 地下室、露臺坪效--另計

二、興建總成本= 營建成本 X (1.5~1.6)

 (1) 營建成本：興建費用 + 設計費 +簽證 + 特殊工法 + 綠建築

 (2) 其他成本 0.5~0.6：整合+租金補貼 + 人事行政 +銷售管理 +利息 +風險利潤

三、建商、地主 分比例---地上建物、地下室車位，均同

建商分配：a=每坪建築成本 / 每坪房價 X 0.85

地主分配：1-a

說明：

(1) 0.85：因地下室售價較低，平均後房價大約打85折

(2) 16層以上建物，需採SC或SRC建築，成本較高，住戶分回比例，會降2~5%

1. 建商或地主不履行找補 --都市更新條例第52條---

• 不適合主張同時履行抗辯權

• 實施者不得拒絕移轉所有權

• 都市更新中禁止移轉

• 通知主管機關（臺北市政府）課予相對人行政處分

• 未繳納就可送到行政執行分署進行強制執行

Q&A

Ｑ1.合建後的三種（分屋、分成、分售）分配方式中，以合建分屋最為常見，也是民眾與建商雙方可能存在認知差異的重點，如持有土地坪數可分回的坪數總額為何？車位坪數有無納入分回的樓地板面積？公設比有無特別比例限制？

Ａ1：簽約時，雙方可合議甲方（民眾）分回的房屋坪數為固定坪數，共計○○坪，其中包含室內、陽台與公共設施的分攤面積，公設比為○○％（例如約32至35％）；並且記有停車位，例如地下室停車位0.7位；其餘的房屋坪數及停車位屬於乙方（建商）所有。

Ｑ2.分配內容有無包含：開發商自行出資取得的容積獎勵，或是藉由建商容積移轉而增加的部份容獎？而所謂的擇優條款又是甚麼？

Ａ2：民眾必須釐清建商預計申請的容獎項目與額度等相關細節，例如經由申請都更、危老案，或是藉著容積移轉而取得的容獎等方式。其中經由容積移轉所取得的容獎，因為會稀釋地主持有的土地比例，所以即便容積移轉是由建商出資，也必須部份分回給地主，綠建築的容獎就是一例。

另外，分回比例則一般以10至20％較為合理；至於擇優條款則視契約而定，因為民眾並非一定有機會可參與擇優條款，一旦有機會實際簽訂，在政府算回分回比例後，地主可與原合議契約條件相比後，擇其優。

Ｑ3.若建商沒有依照契約的規定內容重建房屋，找補時的依據有哪些？找補款項又是何時給付？

Ａ3：一般建商會提供經公開或政府核定的價格，來作為找補金額的依據，民眾需特別留意契約上的找補計算方式、上限與給付日期，例如以權利變換估價師的估價，來作為甲方的找補依據，並在交屋時以現金一次給付。

Ｑ4.部分建商會在與民眾簽訂契約後，擅自將合建權利及都更實施權利，讓與第三者，如其他建設公司等。民眾為避免這類情形發生，進而造成其他不必要的麻煩，可以透過甚麼方式加以保障？

Ａ4：可在民眾與建商簽訂的合建契約上，加入相關規定，例如不得再與他人簽訂任何有關土地的合建、委建、買賣、租賃、擔保契約或抵押設定等情事。

Ｑ5.都更危老進行時，建商為了達到一定同意比例，或考量建築興建需求等，可能透過將基地連同鄰地擴大，或是減小面積等手段來滿足最大利潤，如此便可能影響民眾原先應該取得的面積，應該如何避免？

Ａ5：民眾在簽訂契約時，即便同意建商採取擴大或縮小的方式來推動興建，但仍然可以載明相關前提，例如在不影響民眾取得應得面積的情形下，建商可調整合建案基地範圍，以便順利進行。

Ｑ6.若工程因為各種原因無法如期完工，建商應該如何負起責任？

Ａ6：除了契約應該詳細註明簽訂日期，以及從開工日起計算的完工時間；民眾也應與建商簽訂，若完工每超過預期一日，需支付房屋工程造價千分之一，以2％為限；但若有政策變更、天災、鄰損等事故，則完工日期另計。

Ｑ7.建商在進行重建工程時，所需資金可能透過各種方式進行融資，其中包含將民眾持有的土地作為抵押，可能後續造成民眾權益損害，那麼，有甚麼方式可以避免？

Ａ7：為了保障合建雙方權益，可在簽約後，向金融機構設立信託專戶；另外註明建商不能以民眾的土地來辦理融資事宜。

Ｑ8.地主簽署同意書，可以撤回同意或撤銷同意?時間點為何?

Ａ8：同意書簽署：都更僅有「更新事業計畫」需要地主簽署「同意書」。「權利變換計畫」無須地主之同意。實施都更程序中，仍規範實施者將事業計畫報核後，必須辦理公辦公聽會及公開展覽一個月期間。簽署同意書後，仍得在公展期限屆滿日前「撤回或撤銷」都更事業計畫之同意。公展期滿後，原則上不得撤銷同意，但若有民法第88條(意思表示錯誤)、第89條(傳達錯誤)、第92條(被詐欺或脅迫)，仍得依法撤銷之。主管機關於審議「都市更新事業計畫」或「權利變換計畫」完竣前(即核定發布實施前)，除有四個例外情事外，應再依照都更條例第33條規定舉辦「聽證」，並說明「採納或不採納」之理由作成核定。