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都 市 更 新--實施推動者

我要參加都更--我可以分幾坪?

      壹、都更方式?

      一、容積率&影響分配因素

      二、都更可以1坪換一坪嗎?

      貳、都更重建或為老重建,優劣比較

      對建商有利:簡易都更、危老重建、海砂屋重建、改建、都更協議合建

      對地主有利:都更權利變換、公辦都更、防災都更、全案管理

      一、租稅優惠不同

          二、都更重建種類

            方式一:都更實施者--建商,採權利變換

            先由估價師計算全體住戶總價值,再估算每位地主之權值,扣掉興建成本後,按每位地主之權值分配選屋。

            1. 由政府審查興建成本,公開透明。

            2. 政府優惠:增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。

            地主分配估算公式

            1. 地主分配面積=土地持分面積 X 容積率 X (1+容積獎勵) X 坪效係數K (約1.6 ) X 分配成數比例

            2.  住都中心計算式 -- 政府單位初估

            3.  都更協會計算式  -- 公益法人初估                   

              方式二:都更實施者--建商,採協議合建

              1. 地主和建商協議為私人契約約定,政府不介入審查。

              2.  政府優惠:增值稅第一次減徵40%房屋稅減半2年、地價稅減半2年。

              方式三:都更實施者--自主更新會,採全案管理

              1. 全額融資:公銀擔任建經公司及信託銀行,全額融資負責都更申請及興建。

              2. 權利變換:由都更委員聘請專家,審查興建成本。

              3. 稅賦優惠:增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。

              4. 分得最多:全部分給地主,興建成本共同負擔部分,可自由選擇處理方式,建商利潤直接分給地主

              全案管理(一條龍管理)

              【全案管理】:協助「統籌資金」、「建築設計」、「營造興建」、「銷售計劃」及「物管售服」五大服務。

              全案管理架構:類似地主自主更新會是董事會,全案管理公司是總經理,總經理所帶領的團隊須能達執行董事會交付的各項任務。

              方式四:都更實施者--住都中心,採公辦都更

              先由估價師計算全體住戶總價值,再估算每位地主之權值,扣掉興建成本後,按每位地主之權值分配選屋。

              1. 由政府都更委員會聘請專家,審查興建成本,公開透明。

              2. 政府優惠:增值稅第一次免徵、第二次減徵40%、房屋稅減半12年、地價稅減半2年、契稅減40%。

              三、地主分配比較,市場行情

                都更方式

                權利變換

                協議分成

                全案管理

                地主分配成數

                台北市:55%~65%

                台北市:50%~60%

                台北市:65%~75%

                新北市:45%~60%

                新北市:40%~55%

                新北市:65%~75%

              參、都更或危老重建,新建之量體估算?

                一、每1坪土地可以蓋多少坪? 每1坪營建成本是多少?

                    都更協會---各縣市最新營建成本 

                二、興建成本(公共負擔) = 營建成本 X ( 1+0.3~0.4)

                 (1) 營建成本:可以參考各縣市政府公佈之營建成本

                       營建成本包含:興建費用 + 建築師設計費 +政府簽證 + 特殊工法 + 綠建築等公益設施

                 (2) 其他成本 0.3~0.4:包含

                       整合 (5~6%)  +租金補貼+權利補償 +人事行政 +銷售費用 (5~6%)  +貸款利息 +風險利潤  (14~16%)

                 (3) 實施者(建商)利潤: 風險利潤  (14~16%)  +人事費用(土地整合、人事、庶務、法律、會計)(5%)

                三、分配成數之預估

                建商分配預估公式:a = 每坪建築成本 / (附近同型建案每坪售價 X 0.85)  X 100%

                地主分配預估公式:1-a

                說明:

                (1) 0.85係數:因地下室售價較低,平均後房價大約打85折

                (2) 16層以上建物,需採SC(最貴)或SRC建築,成本較高,住戶分回比例,會降2~5%

                  肆、公設比&坪效

                    坪效計算公式

                    坪效係數K & 公設比對照表

                    伍、量體計算總表

                    四、信託契約、興建資金建經公司----風險及陷阱,最好由律師把關

                    紛爭1. 退場機制不明確,都更契約成萬年合約
                    合約上應載明某年某月某日前或簽約後多少年內須送件,否則地主可解約。

                    紛爭2. 租金補貼始期加全體,終期止於取得使用執照
                    租金補貼終止條件,以通知交屋或完成交屋為宜。

                    紛爭3. 誤簽隱晦條文,房子成建築融資擔保品
                    「合約可能寫得比較隱晦,指出日後土地須配合建商融資。」土地融資動輒上億元,如果建商還不出錢來,地主的土地就會被拿去拍賣。

                    紛爭4. 以坪數作為分配面積之依據
                    建議,按照土地最終蓋出來的房屋面積比例當成約定條件

                    紛爭5. 未載明每坪價值、樓層價差如何換算
                    換價的計算方式,經常沒有寫清楚。因此建議,具體是以多少價格來換算1坪的價值、樓層價差如何計算,都應該在合約上逐一載明,避免衍生爭議。

                    紛爭6. 以公開銷售價作為找補價格
                    實務上高達8成的合約,均載明超額坪數按照第一次公開銷售價格找補。不過,建議在不侵蝕建商賣屋利益的前提下,可協商以選屋時看到的價格作為找補金額的依據。

                    信託契約

                    都市更新條例第 25 條規定,都市更新事業得以信託方式實施之,沒有明定信託合約簽訂方式及時間點,市政府部會審查信託內容,住戶與信託銀行、 建經公司間因簽署信託契約致生爭議,循司法途徑解決。
                    所有權人與信託銀行間簽訂的信託契約,不等同於同意參與都市更新的同意書。

                    合建契約--注意細節
                    地主簽署契約時,魔鬼藏在細節裡,多一份審閱,就多一份保障。

                    細節1:重建計畫擬申請之容積獎勵項目及額度經過審議會審議後可能會有所調整,若有增加或減少的情形,建議契約內應載明處理方式。
                    細節2:更新後的選配應注意實施者是否訂有不合理之選配方式,限縮地主選配房屋。
                    細節3:都市更新實施方式是「協議合建」,還是「權利變換」,兩者在更新後房地分配程序上有相當大的不同,宜在合建契約約定清楚。如果走的是都更程序,又與建商簽訂協議合建契約,建議在合約中增訂一條擇優條款:「政府核定權利變換計畫後,如依本合約分得坪數等權利義務與權利變換核定之分配坪數等權利義務不同時,甲方得於核定後二個月內自由選擇二者中對自己有利之一種權利義務。」
                    細節4:合建契約應註明違約的處理方式,違約處理的約定應對等,處罰亦宜適當,否則無助紛爭的解決;或是要求實施者提供一定金額的保證金,以免過程中發生可歸責於實施者的糾紛,則該保證金可作為賠償金的抵充。須注意的是,實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已,實施者違反合約其他條文約定時,也應有明確的處理規範。
                    細節5:為避免過早就信託房地予他人,合建契約中建議約定於都更案達一定的成熟度,例如重建計畫、事業計畫或權利變換計畫報核後),再依實施者的通知於期限內簽訂信託契約。
                    細節6:留意契約效力及應有退場機制,由於都市更新的整合未必每案均能盡如人意,合約中宜約定雙方退場機制,以合理降低風險。
                    細節7:須注意「印鑑證明」為辦理不動產移轉時所需,故除不動產登記時需用(如信託登記),其餘情況不宜交付印鑑證明予實施者。

                    信託契約

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都更重建 共同負擔--最新

都更及權利變換費用提列總表(台北市)       都更(重建)建築物工程造價(台北市)

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